建売住宅購入の記録 その8 表題登記

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この記録は、建売住宅を取得した道のりを記した記録です。
何かの参考になればと思い書いてみました。第八回目です。

本審査が降りたら最後の段取りに入ります

銀行で日曜日に本審査の申し込みをしたら…木曜日にはOKが出ました。
仮審査は1日でしたし、本審査は4日…。 よく言われている期間より、かなり短かったです。

火災保険は、この本審査が通った時点までは見積もりでしたが、本審査通過時点で火災保険も銀行に申込み、となりました。

同時に、金消契約と融資日の日取りを決めました。
私の申し込んだ地銀は、まず朝一番に金消契約、つまりローンの契約を行い融資を実行。
そのままの流れで、午前中のうちに司法書士さん、銀行、売主、買主が一同に会して売買取引を行い、司法書士さんがその日のうちに保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記を行い終了、という段取りです。

まあ、半日以上はかかってしまいますが、それでも1日で終わらせてしまうということです。

本審査が下りた時点で、不動産屋と連絡を取り、金消契約=取引日の時間を決めました。
取引予定日は、もともと売買契約で決まっていましたので、あとは時間指定だけで済みました。

ついに表題登記に入ります!

現在の新築物件は、まだ表題登記されていません。
表題登記っていうのは、人でいえば出生届のようなもの。お役所的に、建物が生まれました、と届け出るようなものです。

表題登記をしないと、誰のものかを主張する保存登記や抵当権の設定ができません。

誰のものかを主張する…つまり、建物の場合は、建物が生まれました、という登録(表題登記)と、この建物の持ち主ですという登録(保存登記)を、別に登録する必要があるんです。

登記の一連の流れは、とりあえず建物の表題登記から始まるんですね。

まだお金も払っていないのに私名義で表題登記!?

そうなんです。まだお金も払っていないのに、この時点で私の名前で建物の表題登記を出すことになります。でも、そのための書類がいくつか必要で、そのあたりはうまくできています。

以下、不動産屋さんに渡した書類とその意味です。。。
・表題登記を司法書士に任せる委任状
私の名前で代わりに登記してもらうために司法書士さんにお任せします、という意思表示のために必要
・登記原因証明情報
これには、間違えて表題登記しちゃったので取り消してね、っていう内容の文面が書かれています。なんでこんな書類が必要なのかと言うと…

表題登記は、当然私の名前で登記されているわけです。

が、この表題登記。
事務手続きの前後の関係で、決済前、つまり私がお金を払う前に行う必要があるんですね。
なぜかというと、お金のやり取りは…銀行と契約(金消契約)してローンが下りて、それを売主さんに支払って完了です。
この完了と同時にカギを受け取り、司法書士さんが私の名前で保存登記し、保存登記がされて初めて今度は銀行の抵当権設定登記ができるわけです。

逆から考えると。

銀行は抵当権設定しないとお金を貸してくれない → 抵当権設定には保存登記が必要 → これは代金支払いと同時に行われる → 代金支払いと同時に保存登記と抵当権設定登記をするためには、事前に表題登記を済ませておかないといけない → でも、この表題登記をする時点では買主はお金を払う前 → だから保険としてお金が万が一払えなくなっても表題登記が取り消せるようにしておく

こんな感じですかね~。

決済前に契約解除となった場合には、表題登記を取り消してください、っていうこの登記原因証明情報という書類を行使されて、私名義の表題登記が抹消されるわけですね。

これは、代金支払いで契約が成立すると同時に返却してもらわなければならない書類
ってことにもなりますので要注意ですね。

・委任状(所有権保存抹消登記及び建物表題登記取下用)
保存登記の委任状と上述の登記原因証明情報を行使するために必要な委任状を兼ねた委任状でした。

・申立書
未入居の住宅ですが、私が入ることに相違ないです、っていう申立書。
住宅用家屋証明書を取得するのに必要なのでしょう。この証明書を入手することによって、登録免許税の軽減を受けることができますので。

・依頼書
司法書士さんに「依頼します」っていう依頼書です。
売主さん指定の司法書士さんですが、私から依頼したことになるんですね。当たり前か。
こんな感じで、表題登記が進むわけです。
表題登記は、売買取引時には必ず終わってなければならず…順番上、こうなってしまうんですね。むずかしい…。
次は…3者立会について書きたいと思います。
続く~

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