FP1級実技の勉強 Part2 不動産 のポイント覚書

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勉強のためにPart2の不動産のポイントをメモ書き程度に列記します。うーん、不動産は難しいですねー。

特に、今回は広大地が平成30年1月で改正になってるので、ポイントになるかもと思っています。

★依頼者に聞くこと

収入について:現在の収入でOKか、これからどうしたいか、どこまで平気かなど
特に賃貸不動産を売却する場合は家賃収入が減るが
貯蓄について:どこまで取り崩せるかなど
相続対策について:今回の不動産取引に対して対策は考えているか? 今後は?
不動産について:その土地の経緯、今後だれが管理するのか、リスクの許容度、相手方との関係、その不動産をどうしたいか
老後について:誰に面倒を見てもらいたいか、家族は承諾しているか
→一番重要なのは、テクニカルなポイントよりも依頼者がどうしたいかを聞くことかと。それに合わせてテクニカルなところを突っ込む感じ。

★自ら調べる情報

現地確認:境界線、道路の接面状況、日当たり、汚染や周囲環境など
権利状況の確認:登記事項証明書、公図などで所有権や権利関係を整理。納税通知書から固定資産課税台帳上の所有者かどうか、
市場調査:路線価、近隣の公示価格、基準値価格など。周囲環境やニーズ。人口構成・人口動態、今後の見通し。
税務関係:各種特例の適用について→税理士に相談
規制関係:都市計画課・建築指導課などで市街化区域や土砂災害警戒区域など。ハザードマップもあれば確認。このほか利用上の制限で特別な規制がないかどうか。
そのほか、設問個別の項目:慣例的な支払い、生産緑地、農地法関係などなど

★借地借家法と旧法

旧法に基づき成立した既存の借地・借家関係に関しては更新しても旧法を引き継ぐ
当事者間で、借地借家法で合意しても無効。

★考慮するべき重要事項

取得費:不明な場合は5%
相続空家の譲渡所得の特別控除:昭和56年5月31日以前に建築されたもの
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例:3年以内
保証債務の履行に係る譲渡所得の特例
相続時精算課税制度
生産緑地の指定を受けているか、相続していないか → 2022年問題
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例
特定の居住用財産の買換えの特例
特定の事業用資産の買換えの特例
特定資産の買換えの特例
等価交換方式と事業用定期借地権方式・事業用借地権方式・協力金方式
立体買替えの特例:個人のみ適用
地籍規模の大きな宅地(旧・広大地、平成30年1月1日改正)
固定資産の交換特例:1年以上保有
不動産管理会社:管理委託方式、一括賃貸方式、不動産所有方式

★専門職業

借地に対する法律 → 司法書士、弁護士
地代の評価など → 不動産鑑定士
事業収支 → 公認会計士、税理士
建物の登記 → 司法書士、土地家屋調査士
地積の測量 → 測量士、更正の登記は土地家屋調査士
境界確定 → 測量士
建物の賃貸 → 宅地建物取引仕

★生産緑地の2022年問題

1992年に施行された生産緑地法によるもの。
30年経過する2022年に制度の期限が来ると、行政に買取を申し出ることができるが、行政が財政難を理由にその土地の買取を拒否するケースが多くなると見込まれる。 そうなると、生産緑地を解除して土地が一斉に売りに出される可能性があり、需給バランスが大きく崩れる恐れがある。これが2022年問題。ただ、土地保有者は、土地を手放すのに抵抗がある方が多いのも事実で、そうなると、税金対策などの理由から、その土地には賃貸物件が大量に建設される恐れもある。そうなると、賃料の下落や古い物件の空き室率がかなり高くなる恐れも。
なお、生産緑地は①告示日から30年経過(2022年)、主たる農業従事者の死亡、農業従事者の疾病や故障で指定解除可能。自動的には解除されない。固定資産税が遡って増額されることはないが、農地の相続税猶予分を利子税を加えて払う必要が出る可能性あり。営農相続人が死亡した場合には免除となる。つまり、相続税猶予を受けて営農相続人の死亡以外で指定を取り消して土地を売却する場合は、
猶予相続税+利子税 < 農地売却代金 - 譲渡益に対する課税 とならないと赤。

★地籍規模の大きな宅地

平成30年から広大地がなくなり地籍規模の大きな宅地に。
広大地の認定はあいまいなところがあったが、新制度になり基準が明確に。
規模格差補正率で減額補正する。
三大都市圏では500m2以上、それ以外は1000m2以上。指定容積率が400%未満など。

★等価交換方式と事業用定期借地権方式・事業用借地権方式・建設協力金方式

等価交換方式は相続税対策になるが土地の一部を手放すことになるが当座の資金負担がない。それ以後の土地活用は難しい。
事業用定期借地権方式は土地を手放さないが相続税対策としては効果が薄い(?)。長期タイプは30~50年設定で、更地返還希望の場合は、更新がないこと+建物の買取請求しない特約を忘れずに。期間が長いため、期間中に相続の恐れあり。
事業用定期借地権方式の短期タイプは10~30年と期間は短め。特約がなくても更新なしで更地返還。同じく相続税評価上のメリットが少ない(?)。
建設協力金方式は事業収支や運営の手間がかからず見通しが立ちやすい。しかし、資金調達は実質必要で、所得税など総合的に考慮するとキャッシュフローがマイナスになる恐れもあり注意。貸家と貸家建付地で相続対策になるが固定資産税は地主にかかってくるのでこの点も注意。テナントから家賃の減額要求などのリスクも。15~20年と期間がやや長いため、相続が開始する可能性もあり、その後をどうするかも考慮が必要。

★不動産管理会社:管理委託方式、一括賃貸方式、不動産所有方式

管理委託方式:賃貸管理業務、建物維持管理業務。業務報酬を持ち主から受け取る形。
一括賃貸方式:サブリース。会社が持ち主から一括で借り受けした賃貸物件を転貸する。空室リスクは会社が負う代わりに、空室リスクを考慮した賃料を持ち主に支払う。
不動産所有方式:不動産管理会社が借地し、建物を自ら所有・賃貸を行う。借地時には権利金を支払うか、権利金がない場合には認定課税を避けるため無償返還の届け出を出すこと。相当の地代を支払うという手もあるが所得分散を考える上では現実的ではない(更地評価額の6%、通常の地代は借地権を考慮した評価額の6%)。

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