CFPの不動産運用設計を勉強中

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おはようございます。
現在CFPの勉強中でして…不動産運用設計を勉強しているのですが、
慣れない用語が多くてすごく苦労しています。

不動産運用設計は用語がたくさん

不動産に係わる専門用語がたくさん出てくるので覚えるのが大変です!
例えば…

正常価格、特定価格、特殊価格、限定価格
原価法、収益事例比較法、収益還元法(DCF法、直接還元法)
登記識別情報、登記事項証明書、登記事項要約書
根抵当権
一般定期借地権、事業用定期借地権(短期、長期)、建物譲渡特約付借地権
造作買取請求権
抗弁権

どのくらい、聞いたことありますかね~? 宅建持ってる方には余裕なのかな??
法律用語も絡むので、すごく難しいです><
制度がたくさんでこんがらがる。。。

例えばマイホームの譲渡

損失が出た場合には、
居住用財産の譲渡損失の3年間繰越控除制度っていうのがあって、マイホームを売却した時に損失が出た場合には、その損失を3年間、所得から控除できるというもの。
5年以上居住、10年以上の住宅ローンがあれば適用されます。買換えでも、損失が出た場合には適用できます。
譲渡益が出た場合には、
3000万円の特別控除 → 居住期間に制限なし
長期譲渡所得の軽減税率 → 10年超居住で適用
買い替え特例 → 10年超居住、かつ住まなくなってから3年目の12月31日までに売却

ここでさらに複雑なのが、重複適用…。

3000万の特別控除と買い替え特例は併用不可 → 3000万円以上の譲渡益が出るかどうかで選択することになる? あとは居住期間の制限で特別控除しか選べない場合とか。

3000万の特別控除と軽減税率は併用可。ただ、軽減税率は10年超の要件があるので注意。

買い替え特例と軽減税率は併用不可 → 買換えで譲渡益が出てるのに、そこを軽減してもらおうってのは虫の良すぎる話ってこと?

住宅ローン減税は居住用財産の譲渡損失の3年間繰越控除制度と併用可能 → これ、併用してもらわないとほとんどの個人は適用できないデスヨネ。

買い替え特例で取得した不動産に対して住宅ローン減税は併用不可 → どっちか選びなさいってことですね。
もう、こんがらがって…。

ただ、不動産分野の計算は、今まで受験した金融やライフよりも簡単かな~って思います。

あと3週間、勉強頑張ります~。
では、よい休日を~

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コメント

  1. クッピーラムネ より:

    あんこさんこんにちは。
    住宅税制はころころ変わるので覚え直すのが大変です。
    現行税制について、私は以下のように理解しております。
    私はCFPではなく所得税法で勉強しましたので、試験の参考にはならないかもしれませんがご容赦ください。

    〈譲渡益〉
    ①居住用財産の特別控除(3,000万)
    ②居住用財産の長期譲渡所得の税額軽減(税率10%)
    ③特定の居住用財産の買換特例(取得価額の引継)

    ③は他と併用不可です。
    ③は、俗に言う「課税の繰り延べ」であり、①②とは考え方が根本的に異なっているため、併用不可となっております。
    ①②は所得や税額そのものの減額なのですが、③は課税を先送りにしている、ということです。
    おっしゃる通り、譲渡益3,000万円以下であれば①、3,000万円超なら③も考慮する必要が出てくる、といったところです。
    どれを選択するかは状況によりますが、経験上、①(+②)を選択する方が大半ですね。
    正直③は将来にデメリットを残す癖に譲渡対価に上限が設定されてるため、いまいち使いどころがありません。
    また、①~③を利用した前後3年間は新たに住宅ローン控除を利用できません(これは減税しすぎないためのルールです)。

    〈譲渡損〉
    ④居住用財産の買替時の譲渡損失(損益通算・繰越控除)
    ⑤特定居住用財産の譲渡損失(損益通算・繰越控除)

    ④は買替資産に住宅ローンを組む必要があり、⑤は譲渡資産に住宅ローンが残っている必要があります。
    ④⑤は使えると確実に所得税を減らせるのですが、そもそも要件を満たさない場合が多いですね。
    譲渡損を出すためには、譲渡資産の取得価額を完全に把握している必要があるので、代替わりとかあるとわからなくなってしまうことも多いですし。
    ある程度の計画性がないと、少し使いづらい規定だと思います。

    長文失礼致しました~

  2. しゅう より:

    あんこさん、こんばんは^^。

    私、実は、宅建もっています。
    ペーパーだけですけど。
    とったのは20年以上前なので、今は違っているかもしれませんが、専門用語、全然分かりません^^;。
    多分内容は違うのではないかと思いますが。
    もしかしたら、最近は変わったかもしれませんけど。

  3. あんこ より:

    クッピーラムネさん、こんにちは!
    分かりやすい解説ありがとうございます!!
    実務経験がある方から、解説していただけるなんて…本当にありがとうございます。確かに、③は繰り延べているだけなので、選択しづらいですね。4年経過すれば、また3000万の控除を受けられますし、買い替え特例では取得時期は引き継げないですし…わざわざ、繰り延べる理由が…??

    大分、頭が整理できました! ここの範囲は、CFPではほぼ必ず出るところですので、助かりました。ありがとうございます!!

  4. あんこ より:

    しゅう さん、こんにちは!
    宅建持ってらっしゃるんですね~。すごい!! 兄が勉強していましたが、すごく苦労していました^^;
    よく、CFPの不動産運用設計分野と宅建は比較されていて、CFPの方が簡単だよ~って意見が多いです。住宅関係の法律は頻繁に改正されるので、以前とはだいぶ内容が変わったのかもしれませんね~。

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